02화 : 왜 한국인들은 5도2촌 생활용 세컨 하우스를 갖기 어려울까?

<아무튼, 농막>

 

2화 : 왜 한국인들은 5도2촌 생활용 세컨 하우스를 갖기 어려울까?

 

도시민들이 주말에 취미농사를 짓고 도시를 떠나 휴식할 수 있는 5도2촌 생활용 세컨 하우스로 가장 유명한 사례가 첨부한 사진들의 구소련 계열 국가들의 대도시 주민들의 근교별장 겸 텃밭인 '다차'(дача:Dacha)와 독일의 지방정부가 공공목적으로 임대해주는 주말텃밭 겸 농막인 '클라인가르텐'(Kleingarten)입니다. 짜르 시기와 바이마르 공화국 시절부터 내려온 유서깊은 제도라고 하네요.

 

꾸미고 끝나는 집이 아닌 계속 가꿀 수 있는 세컨 하우스를 처음 생각했을 때는 농막은 후보에서 가장 먼저 제외했었습니다. 경비초소나 건설현장 사무실로 흔히 사용되는 회색 컨테이너가 20제곱미터로 제한된 농막의 크기라는 걸 알기에 이 사이즈의 공간이 아늑한 주말 세컨 하우스가 되긴 어렵다고 판단했거든요.

 

그러자 남은 방법은 세 가지였습니다. 첫째, 별장. 둘째, 농어촌 주택의 임차인으로 살아보기. 셋째, 농어촌주택을 신규로 건축하거나 기존 주택을 매수해서 개축 또는 대수선하기.

 

첫째 방법인 별장은 지방세법과 지방세특례제한법 해당 조항이 개정되기 전까지는 깨끗하게 포기하셔야 합니다.

대한민국은 1973년부터 사치‧낭비적 풍조를 억제하고 한정된 자원의 생산적 투자를 유도한다는 명목으로 별장(주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지)에 대해서는 소박한 주택에 대해서도 무려 취득세를 13.4% 부과(지방세법 제13조 제5항 제1호, 제16조 제1항 제3호)하고, 재산세도 공시지가의 70%에 대해 4%로 중과세(지방세법 제111조 제1항)하고 있습니다. 85제곱미터 이하의 취득가액 6억 원 이하인 주택에 부과되는 취득세율이 1.1%이고, 재산세율이 공시지가의 60%에 대해 0.1~0.4%인 것을 고려하면 중산층도 감당하기 어려운 수준이지요.

 

제21대 국회에서 권성동의원이 2020년 11월 20일 대표발의한 지방세법 개정안(의안번호:2105588)의 취지에 구구절절 공감하기에 제안이유의 주된 내용을 인용해 봅니다.

 

"농어촌 지역에서의 여행 및 레저 활동의 보편화, 인터넷의 발달로 언제 어디서나 업무를 수행할 수 있는 새로운 근무방식의 도입 등으로 대다수의 국민들이 농어촌 지역에 휴양, 피서, 전원생활용 주거시설을 보유하고자 하는 수요를 제대로 반영하지 못하고 있음.

또한 도시지역의 급격한 부동산 가격 상승과 전반적인 소득수준의 향상으로 인해 농어촌지역에 소재한 별장을 더이상 특정 계층만이 소유하는 고급 사치성 재산으로 인식하지 않고 있는 국민들의 의식변화를 고려할 필요가 있음.

따라서 일과 삶의 조화와 균형을 추구하는 국민들의 다양한 주거형태 및 생활방식을 인정하고 장려하며, 인구소멸 위기를 겪고 있는 농어촌지역의 인구 유입 및 정착 기반을 마련하기 위해 별장에 대한 취득세 및 재산세 중과 규정을 폐지하고자함"

 

이런 중과세 규정을 폐지하면 농어촌 곳곳에 도시민들의 별장이 들어서서 농어촌의 경관을 해치고, 농어촌 주민들의 피해가 발생할 것으로 우려되시나요? 여러분들의 생각은 어떠신지 궁금합니다.

 

둘째, 농어촌 주택을 전월세로 임차해서 주말주택으로 사용하는 것은 투자비용도 적고 리스크도 가장 낮습니다. 여러 전원주택 생활자들이 자신이 전원생활에 맞는지 테스트하는 방법으로 추천하고 있기도 합니다.

 

하지만 저는 쾌적성이 떨어지는 노후된 농어촌 주택이 주말 세컨하우스로 만족스러울 것 같지 않았고, 소유한 공간이 아닌 임차한 공간이라 유실수를 심는 등 제가 원하는 대로 사용할 수 없어서 잘 관리할 의욕이 들지 않을 것 같다는 생각에 이 방법도 제외했습니다. 구축 농어촌주택들이 대부분 마을 안에 위치하기 때문에 주말에만 오는 도시민인 저도 마을주민의 일원으로 요구되는 역할을 해야할 것 같은 부담감도 영향을 미쳤고요.

 

그래서 저는 셋째 방법을 택해서 농어촌주택을 신축하거나 오래된 주택을 매입해서 개축 또는 대수선하려고 했습니다. 아시는 것처럼 1가구 2주택자가 되면 취득세가 중과되고, 주택을 처분할 때도 양도소득세가 중과됩니다. 상속으로 농어촌 주택을 보유하게 되었거나 귀농 귀촌인들은 소득세법 제115조의 농어촌주택 요건을 충족해서 절세할 수 있는데, 충남 지역에 연고도 없고 세종시에서 직장생활을 계속하려는 저는 요건을 갖출 수가 없었습니다.

 

다만, 조세특례제한법 제99조의4에 따른 거주 중인 세종시에 연접한 공주시의 660제곱미터(200평) 이내인 토지와 연면적 150제곱미터(45평) 이내의 주택을 합산가액 2억 원 이하(한옥은 4억 원)로 취득한 농어촌 주택을 3년 이상 보유하고 일반 주택을 먼저 매도할 경우에 양도소득세 산정 주택수에서 제외되는 비과세혜택을 누릴 수 있을 것 같다고 판단했습니다.

 

세컨 하우스를 하나 가지려고 이렇게까지 복잡하게 조세감면 혜택을 따져야 하는 의문이 드실 수 있습니다. 하지만, 저처럼 주택담보대출과 신용대출을 최대한으로 끌어서 마련한 실거주 주택 한 채가 유일한 재산인 가계 입장에서 양도소득세 문제는 가장 우선적으로 고려해야 할 문제라고 생각합니다.

 

복잡하시죠? 저도 법조문을 찾아보기 전까지는 대한민국에서 1주택자가 농어촌에 세컨 하우스를 소유하기가 이렇게 어려운 줄 몰랐습니다. ㅠ.ㅠ

 

이처럼 제약이 많다보니 주말용 농어촌 세컨 하우스를 꿈꾸는 도시민들이 세컨 하우스를 포기하고 농막이나 캠핑카로 눈을 돌리게 되는 것 같습니다.

 

그런데 저는 왜 농어촌 주택이 아닌 농막으로 계획을 바꿨을까요?

 

(3화에 계속)

 

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참고문헌

한중강남부동산 네이버블로그, https://m.blog.naver.com/kjd6693/222006003069 (2021. 2. 17. 방문)