[박성식] 공간의 가치(2015)

 

페친의 추천이 아니었더라면 높은 정가를 붙이고 학원에서 수강생들을 위해서 무료배부하는 교재처럼 조악하게 만들어진 이 책을 볼 일은 없었을 것 같습니다.

하지만 이 책은 수 억원이 걸린 일생일대의 투자를 하면서도 부동산에 대한 지식이 거의 없는 저같은 사람에게 훌륭한 교육교재였습니다. 물론 한 권의 분량에 부동산개발과 감정평가에 대한 기본적이고 중요한 내용들을 모두 넣다보니 축약한 참고서처럼 간결하게 서술하고 있지만 그 점이 전체적인 조망을 원하는 초심자들에게는 미덕이라고 생각됩니다. 책 자체가 한국의 부동산과 관계된 133개의 질문에 대한 설명으로 이루어져 있어서 아주 잘 읽힙니다. 각 장마다 핵심내용을 요약해서 리마인드 해주시기도 하고요.
(출판사만 잘 고르셨으면 좋았을텐데 ㅠ.ㅠ)

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저자이신 박성식 박사님은 건축학 박사로서 2006년까지는 건축회사에서 일하셨고, 2007년부터는 다국적 부동산 종합서비스회사의 임원이자 감정평가법인의 파트너로 재직 중이신 분이라고 하는데 건축학자와 부동산업자 및 감정평가사로서 이론과 실무 모두를 꿰고 계신다는 느낌을 받았습니다. 외국의 부동산학에 대한 좋은 책들도 많겠지만 우리나라 저자가 쓴 책을 읽을 때만 누릴 수 있는 장점들이 참 많았고요.

부동산쪽에 문외한이다보니 이 책에서 새롭게 얻게된 통찰들이 매우 많은데 그동안 했던 것처럼 몇몇 구절을 인용하자면 거의 무단 전제수준이 될 지경이라 이번엔 자제해야할 것 같습니다. 건폐율과 용적률의 정확한 정의도 몰랐던 주제에 이렇게 하루 저녁에 단숨에 읽고 말 성질의 책이 아니지만 회독수를 늘려가면서 반복해서 읽으면서 체득하고자 훑어보는 느낌으로 1회독을 마쳤습니다. 주마간산으로 얻은 지식만으로도 기존에 도시개발을 다뤘던 책들을 읽으면서 제대로 이해하지 못하고 넘어갔던 부분들에 대한 이해가 깊어지네요.

 

두 번째로 읽은 후에는 서브노트로 정리를 해야겠다는 생각이 듭니다. 이렇게 책으로만 공부를 한다고 부동산 개발과 관계된 업계 분들의 실무적인 전문성을 따라갈 수는 없겠지만 적어도 하시는 말들을 이해는 할 수 있을테니까요. 제가 회계적인 지식이 없다보니 다루고 있는 내용 중에 이해 못하고 넘긴 내용들이 꽤 있어서 아쉽습니다.

 

저자 박성식 박사님께서 2014년에 뉴욕시립대에서 비지팅 스칼라로 계시던 중에 집필하신 책으로 2015년 3월에 출판되었다보니 책 안에 있는 데이터들도 시의성이 있어서 좋습니다. 특히 교과서처럼 느껴지는 목차와 중간중간 등장하는 한 페이지짜리 장표들에서 내공이 느껴지더군요.

 

이 책을 통해서 우리나라의 주거용과 상업용 부동산의 거래시스템과 규제가 압축 성장시기의 요청에 나름 효율적으로 대응해온 성공적인 시스템이었다는 사실과 이제는 공간서비스라는 상품의 품질을 높이고,사람들이 원하는 보다 높은 효용을 달성하기 위해서는 직접거래와 개인간 거래의 비중이 축소되는 방향으로 부동산개발이 진행되어야한다는 방향성을 이해하게 되었습니다.

 

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75쪽

 

한국에서 토지를 개발하는 인허가 체계는 [표2]와 같습니다.가장 기본이 되는 법은 도시계획의 기본이 되는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률('국토계획법'),건물을 건축하는 기본이 되는 '건축법',토지 수용권의 근거가 되는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률('토지보상법')입니다.원래 모든 건물을 건축법으로 관리하던 것에서 주택에 대한 '주택법','대규모 점포에 대한 '유통산업발전법','관광호텔에 대한 '관광진흥법',골프장에 대한 '체육시설법',공장에 대한 '산업집적법'이 추가됩니다.주택에 대한 수요가 폭발적으로 증가하면서 신도시를 빨리 개발해야 하여 '도시개발법','택지개발촉진법'이 만들어집니다.낙후된 도심을 다시 재생시켜야 할 필요가 커지면서 '도시정비법'과 '도시재정비법'이 탄생합니다.

 

142쪽

 

서울 상권의 흥망성쇠는 매우 빠릅니다. 유행에 민감한 수요와 풍부한 공급(즉,높은 자영업자 비율),짧은 임대차 계약기간으로 인해 급격하게 변하는 임대료가 원인입니다.또 하나 중요한 원인은 '상가권리금'입니다.우리나라에는 상가 권리금이 있기 때문에 임차인들은 권리금이 없는 지역에 새로이 들어가서 영업하는 것을 선호합니다.

 

장사가 잘되면 권리금을 받고 영업권과 임차권을 팔 수 있어서 자본차익을 얻을 수도 있습니다.권리금이 형성된 상권은 초기 투자비가 비싸므로 실험적이고 창조적인 영업을 하려는 임차인에게는 매력이 없습니다.어디서나 볼 수 있는 그저 그런 상권으로 바뀌게 됩니다.상가 권리금 때문에 상권은 더 빨리 흥하고 더 빨리 망하게 됩니다.

 

311쪽

 

한국의 부동산 시장은 다음과 같은 특이한 배경을 가지고 있습니다.

1. 세계 최고 수준의 인구밀도
2. 세계에서 가장 급격했던 경제성장과 도시화
3. 높은 가계 순자산 보유량
4. 높은 자영업자 비율
5. 파편화 집약화된 토지이용
6. 정부의 토지 공급과 부동산 가격통제
7. 신용체계의 사각지대에 있는 임대차 계약
8. 금융기관을 통하지 않는 사금융 관행