[채상욱] 뉴스테이시대, 사야할 집 팔아야할 집(2016)

 

 

올해 페친들의 타임라인을 통해서 부동산에 대한 필독서로 여러 번 추천받았던 채상욱 (Sangwook Chae) 애널리스트님의 <뉴스테이 시대, 사야할 집 팔아야 할 집>을 드디어 읽었네요. 제가 책을 계통없이 왔다갔다하며 읽는 편인데 이번에 <공간의 가치>부터 어제 읽었던 <나는 부동산 싸게 사기로 했다>에 이어서 이 책을 읽고 나니 도움이 많이 되었습니다. 아파트 분양받기 전에 좀 읽을 걸 에휴.

이 책은 많지 않은 분량에 정부 정책당국의 고민과 정교한 계획의 방향과 주택사업시장의 시행사와 시공사, 금융계, 그리고 주택의 구매자와 판매자, 임차인이라는 플레이어들의 인센티브와 전략들을 그간의 제도적 경로와 함께 분석하고 있습니다. 당장 몇 년 안에 집을 사거나 팔 계획이 없더라도 격변기의 초입인 우리나라 주택시장에 대해 이런 선구적인 분석을 접한다면 경제활동을 하는 이들 모두에게 도움이 될 것 같습니다. (만약 제가 공인중개사라면 걱정되서 잠이 안... 올 것 같습니다.) 직접 읽으셨으면 하는 책이라 어줍잖은 요약은 피했네요.

 

저는 주말부부 생활을 오래 해야 할 것 같은 상황에서 3년 후에 1가구 2주택자가 될 때 일산아파트를 어떻게 해야 할지 고민이 있었는데 이 책에서 큰 도움을 받았습니다. 아직 22년 밖에 안 된 아파트지만 살기 좋은 1기 신도시의 용적률 164%(다행히 200%미만이네요 ㅎㅎ), 건폐율 14.4%라면 나중에 30년 지나서 재개발 들어갈 때까지 대출 갚아가며 갖고 있는 게 나을 듯 싶네요.

혁신도시와 세종시, 동탄신도시 이후에 과연 추가적인 신도시가 필요한지에 대해서 저도 의문이 듭니다. 어제 언급한 것처럼 구도심의 쇠락과 어정쩡한 중소규모의 베드타운의 공존이 장기적으로 바람직한 방향은 아니니까요. 그리고 수도권 주택이 아직 부족한 상황이지만 택지개발촉진법에 의한 LH의 택지공급도 주택의 대량공급에 대한 특단의 필요성이 저하된 상황이지요. 공용수용과정에서 수용주체와 토지소유자와 갈등, 조성원가기준의 낙찰에 따른 낙찰자들의 무위험차익에 대한 지자체의 공공기여요구(기부채납 등)를 둘러싼 실랑이 등을 감안할 때, 이미 소명을 다했기에 새로운 모델이 필요하다는 저자의 견해에 수긍이 갑니다.

 

저자의 분석대로 정부의 택지공급과 공공임대 및 공공분양 물량이 절벽처럼 급감한 상황에서 멸실주택의 규모는 매년 5만호 이상 유지된다면, 불황으로 소득수요가 감소되더라도 뉴스테이로의 기업임대주택의 급속한 성장이 예상됩니다. 8년 의무임대 후 분양전환이 될지 임대위주로 재편될지는 모르지만 차별화된 서비스로 ‘휴거(휴먼시아 거지)’와 같은 실패한 소셜믹스를 해결할 수 있는 방안도 될 수 있고요.

 

헨리 조지의 <진보와 빈곤>을 읽으며 감동하던 때가 있었는데 이렇게 나름 열심히 주판알 굴리고 있는 지금의 제 자신을 보니 슬며시 웃음이 나오네요. 지금와서 헌법을 개정해서 토지국유화를 할 수는 없는 실정이니 시장의 룰에 따라 행동해야죠.

 

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196쪽

 

숫자를 기준으로 주택 재개발 재건축 사업의 손익은 투자할 토지의 (1)거래가격과 (2)감정평가액, 그리고 (3)조합분양가와 (4)일반분양가의 4개 숫자로 구성된다는 점을 기억해두자. (중략) 우리의 투자 손익은 ‘일반분양가-조합분양가 > (매수거래가격+세금)-감정평가액’일 때 플러스이고, 반대일 때 마이너스가 된다.

 

219쪽

 

21세기에 집은 그 자체로 ‘오래 거주하는 공간’으로서, 플랫폼으로서의 가치를 가지게 되었고, 이러한 점을 민간 기업들이 공략할 것이다. 이런 변화에서 민간 개인형 임대주택만의 장점이란 갈수록 희미해진다. 개인이 제공할 수 없는 서비스가 되레 너무 많다. 결국엔 민간 개인형 임대주택 사업자는 도태될 것으로 판단된다. 임대료가 특별히 더 낮거나 하지 않는 이상 수요자들에게 선택받기 어려워질 것이다.